Overdrachtsbelasting

Nieuwsbrief oktober 2018

Hierbij leest u onze nieuwsbrief van oktober 2018: Nieuwsbrief oktober 2018

In deze nieuwsbrief kunt u o.a. lezen over:

  • Prinsjesdag 2018, voor meer informatie over de Belastingplannen 2019 verwijzen wij u naar onze website.
  • (afschaffing) dividendbelasting
  • Bewijs van beperkt privégebruik

Wij wensen u veel leesplezier!

Verbouw kantoorpand tot woning

Verbouw kantoorpand tot woning

Bij de verkrijging van een onroerende zaak moet in beginsel overdrachtsbelasting worden betaald. Het normale tarief van de overdrachtsbelasting is 6%. Voor woningen geldt een lager tarief van 2%.

Volgens de rechtbank Den Haag is in de volgende casus sprake van de verkrijging van een woning. Het betrof een appartementsrecht in een oorspronkelijk als kantoor gebouwd pand, dat destijds als zodanig in gebruik is genomen. Voor de levering van het appartementsrecht was een omgevingsvergunning afgegeven om het kantoorpand te verbouwen tot woningen. De sloopwerkzaamheden aan de binnenzijde van het pand waren voor de levering afgerond en met de opbouwwerkzaamheden was een begin gemaakt. De rechtbank was van oordeel dat ten tijde van de verkrijging geen sprake meer was van een situatie waarin het pand met beperkte aanpassingen weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie. De gemeente stond echter naast de bestemming bewoning ook de bestemming bedrijfsruimtes en kantoren toe. Omdat in één van de appartementen een bedrijf is gevestigd, had het pand ten tijde van de verkrijging zijn bestemming als kantoorpand niet behouden, maar was het evenmin naar zijn aard bestemd voor bewoning.

De rechtbank kende doorslaggevende betekenis toe aan de eisen en beperkingen die voor het gebruik van het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften. Omdat de verkrijger ten tijde van de verkrijging over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning beschikte, oordeelde de rechtbank dat de onroerende zaak op grond van publiekrechtelijke voorschriften alleen bestemd was voor bewoning en dus het tarief van 2% ten onrechte niet is toegepast.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor aandelen in onroerendgoed-bv

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor aandelen in onroerendgoed-bv

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken moet overdrachtsbelasting worden betaald. Aandelen in een rechtspersoon, waarvan de bezittingen grotendeels bestaan uit onroerende zaken, worden aangemerkt als onroerende zaak. Dat geldt alleen als de activiteiten van de rechtspersoon bestaan uit het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken. De maatstaf van heffing bij de verkrijging van aandelen in een dergelijke rechtspersoon is niet de waarde van de aandelen, maar de waarde van de onroerende zaken die door die aandelen wordt vertegenwoordigd. De achtergrond van deze bijzondere regeling is voorkomen dat de heffing van overdrachtsbelasting wordt ontgaan door de inbreng van een onroerende zaak in een rechtspersoon, waarvan de aandelen worden overgedragen.

Er geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging door een kind van een ondernemer van goederen die behoren tot de onderneming als het kind de bedrijfsvoering voortzet. Deze vrijstelling moet fiscale belemmeringen voor de overdracht van een onderneming van ouders aan hun kinderen wegnemen.

De rechtbank heeft onlangs geoordeeld dat de verkrijging van de aandelen in een onroerendgoed-bv door de dochter van de dga is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De bv dreef een materiële onderneming. Wanneer de vastgoedportefeuille van de bv als eenmanszaak zou zijn gedreven, was de overdracht van de onderneming vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Volgens de rechtbank is met de wetsfictie, die aandelen aanmerkt als een onroerende zaak, niet bedoeld om belasting te heffen in een geval waarin verkrijging van de onroerende zaak zelf zou zijn vrijgesteld.

Vergoeding uitstel levering

Vergoeding uitstel levering

Bij de levering van een in Nederland gelegen onroerende zaak wordt overdrachtsbelasting geheven van de verkrijger. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak, waarbij de waarde ten minste gelijk is aan de waarde van de tegenprestatie. De tegenprestatie is het totaal van de prestaties waartoe de verkrijger zich bij de koop heeft verbonden om de onroerende zaak te verkrijgen.

Volgens de rechtbank is de vergoeding die een koper betaalt aan de verkoper om uitstel van de levering van de onroerende zaak te bewerkstelligen een deel van de tegenprestatie. Dat betekent dat over deze vergoeding overdrachtsbelasting verschuldigd is. Volgens de koopovereenkomst had de koper het recht om de levering tegen een vergoeding van € 200.000 met een maand uit te stellen. In totaal mocht de koper de levering drie maanden uitstellen. De akte van levering van de notaris merkte het extra betaalde bedrag van € 600.000 aan als onderdeel van de tegenprestatie voor de levering waarover overdrachtsbelasting berekend moest worden. De rechtbank sloot zich daarbij aan.

Hoge Raad komt met uitleg begrip woning voor overdrachtsbelasting

Hoge Raad komt met uitleg begrip woning voor overdrachtsbelasting

Bij de verkrijging van een onroerende zaak moet overdrachtsbelasting worden betaald. Het normale tarief is 6% van de koopsom. Voor woningen geldt een lager tarief van 2% van de koopsom. Sinds de verlaging van het tarief voor de overdrachtsbelasting voor woningen zijn er diverse procedures gevoerd over het begrip woning. De Hoge Raad heeft dat begrip in een aantal arresten uitgelegd.

Uitleg begrip
Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel, waarin de verlaging van het tarief is geregeld, gaat het erom dat een pand naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Of een pand feitelijk wordt bewoond is daarbij niet van belang. Evenmin is van belang of de koper de gekochte zaak wil gaan bewonen. De vraag of een onroerende zaak een woning is, moet worden beantwoord aan de hand van de kenmerken van het bouwwerk zelf. In eerste instantie moet worden gekeken naar het doel waarvoor een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Was dat bewoning, maar is het pand later verbouwd om het geschikt te maken voor ander gebruik, dan is het pand een woning gebleven als er slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Kan op basis hiervan geen duidelijke conclusie worden getrokken, dan zijn door publiekrechtelijke voorschriften gestelde eisen of opgelegde beperkingen aan het gebruik van het pand mede van belang.

Toepassingen in de praktijk 

  • Een in 1895 gebouwde stadsvilla, die aanvankelijk werd bewoond maar later als kantoorpand is gebruikt, is een woonhuis gebleven. Het ontbreken van een keuken en een badkamer verhinderen die kwalificatie niet, omdat het pand met beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond.
  • Een in 2006 als hospice gebouwd pand is geen woning. Anders dan het gerechtshof oordeelde, is het pand gebouwd en dus bestemd als verzorgingsinstelling. Dat volgt uit de kenmerken van het pand.
  • Een oorspronkelijk als woonhuis gebouwd pand, dat ten tijde van de verkoop als tandartspraktijk wordt gebruikt, heeft het karakter van woning niet verloren door dat gebruik. De oorspronkelijke indeling is behouden, al zijn bij de ingebruikname als praktijk de keuken- en badkamerinrichting verwijderd. Het is relatief eenvoudig om het pand geschikt te maken voor bewoning. In het pand is nog steeds een keukenruimte en een betegelde badkamerruimte aanwezig.
  • Ook een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor een ander doel dan bewoning maar later is verbouwd tot woning valt onder het lage tarief van de overdrachtsbelasting. Dat bleek in een procedure die betrekking had op een boerderij, die later werd verbouwd tot woonhuis. Na de verbouwing werd de voormalige boerderij als kantoorruimte gebruikt. Bepalend voor de kwalificatie als woning was dat het pand met beperkte aanpassingen kan worden bewoond en dat het ook naar zijn uiterlijke verschijningsvorm een woning is. De tijdelijke ontheffing van de woonbestemming voor het gebruik als kantoor is niet van invloed op de kwalificatie.

Wanneer geldt het lage tarief overdrachtsbelasting?

Wanneer geldt het lage tarief overdrachtsbelasting?

Bij de Hoge Raad zijn meerdere procedures aanhangig over de vraag of het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen van toepassing is. De Advocaat-generaal (AG) heeft aan deze procedures enkele conclusies en een gemeenschappelijke bijlage bij de conclusies gewijd. Naar zijn mening is de bouwkundige bestemming van een onroerende zaak in eerste aanleg bepalend voor het tarief. De onroerende zaak hoeft niet bewoond te worden en zelfs niet bewoonbaar te zijn. De bestemming door de gemeente van een onroerende zaak is alleen van belang wanneer na beoordeling van de bouwkundige bestemming, eventueel na verbouwing, nog twijfel bestaat over de kwalificatie.

Bij de levering van een onroerende zaak moet de verkrijger overdrachtsbelasting betalen. Het reguliere tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt 6%. Voor woningen geldt een verlaagd tarief van 2%. Het verlaagde tarief gold aanvankelijk tijdelijk, als stimulans voor de vastgelopen woningmarkt. Inmiddels is het verlaagde tarief voor woningen structureel geworden. De Wet belastingen van rechtsverkeer, waarin de overdrachtsbelasting is geregeld, bevat geen definitie van het begrip woning. Een verwijzing in de wet of in de parlementaire geschiedenis naar andere wetten of regelgeving ontbreekt. Als uitleg is in de parlementaire geschiedenis gegeven dat het verlaagde tarief van toepassing is op een onroerende zaak, die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Het feitelijke gebruik van een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging doet volgens de wetsgeschiedenis weinig ter zake.

Volgens de AG is het verlaagde tarief van toepassing als de bouwkundige aard van een onroerende zaak objectief op een woonfunctie wijst. De bouwkundige aard kan blijken uit het oorspronkelijke ontwerp, de oorspronkelijke bouw, eventuele (ingrijpende) latere verbouwingen, de indeling en aanwezigheid van voorzieningen en de geschiktheid voor bewoning. Wanneer een onroerende zaak bouwkundig gezien meerdere delen met verschillende bestemmingen, zoals een woon/winkelpand of een pand met een woon- en een bedrijfsgedeelte, dan moet de koopprijs gesplitst worden en geldt alleen voor de waarde van het woongedeelte het verlaagde tarief.

Oud pand was bestemd voor bewoning

Oud pand was bestemd voor bewoning

Bij de verkrijging van onroerende zaken moet overdrachtsbelasting worden betaald. Voor woningen geldt in afwijking van het normale tarief van 6% een lager tarief van 2% van de waarde. Volgens de memorie van toelichting op de wetswijziging waarbij de tariefverlaging is ingevoerd wordt onder woning verstaan een onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Een onroerende zaak, die feitelijk wordt bewoond maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, geldt niet als woning voor de overdrachtsbelasting. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning, valt niet onder het lage tarief.

Inzet van een procedure was of een onroerende zaak bij de verkrijging in 2014 naar zijn aard was bestemd voor bewoning. Vaststond dat de onroerende zaak omstreeks 1800 als woning is gebouwd en decennialang als woning is gebruikt. Bij een verbouwing in 1959 is de onroerende zaak verbouwd tot kantoorpand. Daarna is het pand ook nog als winkel gebruikt. De vorige eigenaren hebben na de aankoop in 1998 een verbouwing uit laten voeren waarbij alle elementen van de winkel zijn verwijderd en de keuken en de badkamer zijn hersteld. Voor zover de onroerende zaak eerder was veranderd in een kantoor- of winkelpand is dat volgens Hof Den Haag door de verbouwing in 1998 ongedaan gemaakt. Vanaf dat moment was sprake van een woning. Het pand was naar zijn aard bestemd voor bewoning. Daarmee was het lage tarief van toepassing op de verkrijging in 2014.